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Lluvias torrenciales en viviendas o comunidades nuevas con filtraciones: ¿puedes reclamar al promotor y la constructora según la LOE?
Las lluvias torrenciales de estos días en Málaga están provocando incidencias graves en muchas viviendas y zonas comunes de comunidades: filtraciones por cubiertas, humedades en muros, entradas de agua por carpinterías, garajes inundados, desprendimientos de pintura y yesos… y, en muchos casos, se trata de viviendas de obra nueva recién entregadas.
Si has recibido tu vivienda hace poco o tu comunidad es una obra nueva y estás sufriendo daños por deficiente impermeabilización o malos acabados, debes saber que la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) protege al comprador y permite reclamar responsabilidades a los agentes de la edificación.
¿Qué dice la LOE y por qué es clave para tu caso?
La LOE (Ley 38/1999, de 5 de noviembre) regula las responsabilidades por daños materiales que se manifiestan en los edificios tras su entrega.
En términos prácticos: si el defecto aparece dentro de los plazos legales, puedes exigir reparación, indemnización y, si no responden, acudir a la vía judicial.
¿Qué tipo de defectos cubre la LOE? (y dónde encajan las filtraciones)
Los daños típicos tras lluvias intensas suelen encajar en dos categorías LOE:
A) Defectos de habitabilidad (muy habituales en impermeabilización)
La LOE incluye dentro de los requisitos de habitabilidad la protección frente a la humedad y otras condiciones que hacen la vivienda apta para su uso normal. Esto conecta directamente con filtraciones, goteras y humedades persistentes.
– Plazo de garantía LOE: 3 años desde la fecha de recepción de la obra.
Esto está regulado en el art. 17.1.b LOE.
Ejemplos típicos:
Filtraciones en cubierta o terrazas.
Entradas de agua por ventanas/carpinterías.
Humedades por fachada o muros.
Capilaridad en bajos.
Garajes con entradas de agua por rampas o juntas.
B) Defectos de terminación o acabado
Si lo que aparece son desconchados, desprendimientos de pintura, rodapiés hinchados o defectos superficiales derivados del agua, muchas veces se encuadran como “acabados”.
– Plazo de garantía LOE: 1 año (art. 17.1.a LOE).
C) Defectos estructurales (si la lluvia destapa patologías graves)
En casos más serios (asientos, fisuras relevantes, daños que afecten a estabilidad), podrían encajar en el bloque estructural.
– Plazo de garantía LOE: 10 años (art. 17.1.c LOE).
2) ¿A quién puedes reclamar?
La LOE permite exigir responsabilidad a varios agentes:
Promotor (responsable frente a compradores).
Constructor (por ejecución).
Dirección facultativa / técnicos (si hay fallo de proyecto o dirección).
Y en ciertos casos, aseguradoras (por pólizas obligatorias o de la promoción).
El marco y reparto de responsabilidades aparece regulado en el art. 17 LOE.
En la práctica, para el comprador lo más eficiente suele ser reclamar al promotor y al constructor desde el primer requerimiento, y después abrir el abanico si se judicializa.
3) OJO con los plazos: garantía + prescripción (el error más habitual)
Aquí está la clave que más dinero cuesta perder:
– Plazo de garantía (1 / 3 / 10 años)
El defecto debe “manifestarse” dentro del plazo aplicable (acabados / habitabilidad / estructura). Esto está en el art. 17 LOE.
– Plazo de prescripción (2 años para demandar)
Una vez aparece el daño dentro del plazo de garantía, existe un plazo de 2 años para ejercitar la acción. Es decir, se tendrán dos años desde que surge el daño, sin que sean acumulables los plazos de garantía al de prescripción. Esto está en el art. 18 LOE.
Conclusión práctica: no vale con “avisar” y esperar indefinidamente.
Si la promotora no responden, hay que preparar la prueba y actuar con estrategia.
4) ¿Qué necesitas para reclamar con éxito?
Para una reclamación sólida (y especialmente si el promotor niega o minimiza), es fundamental:
Evidencia inmediata: fotos y vídeos con fecha, mediciones de humedad, daños en enseres.
Parte técnico: informe pericial de arquitecto/aparejador especializado en patologías.
Requerimiento formal al promotor/constructor (burofax o notificación fehaciente), obligatorio desde la entrada en vigor de la Ley 1/2025mediante el inicio de los conocidos MASC.
Seguimiento: si no reparan bien o no reparan, se cuantifica el daño y se prepara demanda.
5) ¿Qué puedes conseguir?
Según el caso, se puede reclamar:
Reparación completa y correcta (no “parches”).
Indemnización por daños materiales y gastos.
Daños en mobiliario / enseres si deriva del defecto constructivo.
6) ¿Estás afectado por las lluvias en Málaga y tu vivienda es nueva?
Si tu vivienda es de obra nueva y estás viendo filtraciones, humedades o fallos de impermeabilización tras las últimas lluvias, es el momento de actuar: cuanto antes documentes, más fuerte será tu reclamación.
Podemos ayudarte con:
- revisión inicial del caso,
- estrategia de reclamación,
- coordinación de perito,
- y reclamación completa al promotor y constructora bajo LOE.
Cuanto antes se haga el diagnóstico, mejor.