DEROGADA

El 22 de Enero de 2019 el congreso de los diputados procedió a la derogación del Real Decreto-Ley 21/2018,de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler por la insuficiencia de mayoria en la cámara.

Solo los contratos firmados desde el 19 de diciembre de 2018 hasta el 22 de enero de 2019 deben acogerse a lo que dispone ese Real Decreto-Ley 21/2018.

El BOE de ayer 18 de diciembre de 2018 publicó el Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.

En este artículo analizaremos como afecta esto la regulación de los arrendamientos de vivienda, estableciéndose nuevas prórrogas forzosas y tácitas, fijando límites a las garantías adicionales en el momento de formalización del contrato, regulando los gastos de gestión inmobiliaria y añadiendo una modificación en el procedimiento de desahucio.

El presente Real Decreto intenta justificarse como medida urgente para frenar la subida de precios en el mercado de alquiler, culpando en gran medida de la subida de los precios al auge de los pisos de alquiler turístico en ciudades como Madrid, Barcelona, Las Palmas, Baleares, Málaga y Santa Cruz de Tenerife.

Es en el Título I donde se introduce la reforma de la regulación de los contratos de arrendamientos de vivienda, modificando por tanto la Ley 29/1994 de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos.

De esta reforma debemos destacar la extensión de los plazos de prórroga obligatoria y de prorroga tácita en los contratos de arrendamientos urbanos. Se establece en cinco años el periodo de prorroga obligatoria, salvo en caso de que el arrendador sea persona jurídica, para lo que se fija un plazo de siete años. Para el caso de la prorroga tácita, se establece que, llegada la fecha de vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prorrogas, y una vez transcurrido el periodo de prorroga obligatoria, si no existe comunicación de alguna de las partes en la que se establezca la voluntad de no renovarlo, se prorrogará el contrato durante tres años más.

Además, se establecen unas modificaciones que incide directamente en el momento de la suscripción del contrato de arrendamiento. Por un lado, se fija en dos mensualidades de renta la cuantía máxima de las garantías adicionales a la fianza que pueden exigirse al arrendatario, ya sea a través de depósito o aval bancario. Por otro lado, se establece en la ley que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización de contrato serán a cargo del arrendador, siempre que este sea persona jurídica.

Para finalizar el Título primero, se recoge una precisión técnica en la exclusión del ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos de la cesión temporal del uso que comporta la actividad de las denominadas viviendas de uso turístico, suprimiendo la limitación de que estas deban ser necesariamente comercializadas a través de canales de oferta turística, y remitiendo específicamente a lo establecido en la normativa sectorial turística de aplicación.

Es destacable también la incorporación en el Titulo III de una modificación en el procedimiento de desahucio de vivienda cuando esta afecte a hogares vulnerables, estableciendo que esta situación producirá la suspensión del procedimiento hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales consideren oportunas, por un plazo máximo de un mes, o dos meses si el demandante es persona jurídica.

En la disposición final tercera se establece la fecha de entrada en vigor de la norma será el día siguiente a su publicación en el BOE, entrando por lo tanto en vigor a partir de hoy día 19 de Diciembre de 2018.

Para regular los contratos suscritos con anterioridad al 19 de diciembre de 2018, se establece la disposición transitoria primera, concretando que se continuaran rigiendo dichos contratos por lo establecido en el régimen jurídico anterior que les era de aplicación.